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Veinticuatro horas después del fallido primer intento del imputado intendente de Asunción, Óscar “Nenecho” Rodríguez (ANR-cartista), por subastar las fracciones A1 y A3 de la Costanera Norte-de dos y cuatro hectáreas, respectivamente- , la Dirección Nacional de Catastro, que otorgó cuentas corrientes catastrales en tiempo récord, aún no había asignado valor fiscal a los lotes.
Enrique Wagener, quien promovió una acción judicial ante el Tribunal de Cuentas en contra del proceso de subasta de estas tierras, considera esta situación como absolutamente irregular y desalentadora de inversiones serias. “Los desarrolladores e inversores utilizan el valor fiscal como parte de su análisis al considerar proyectos inmobiliarios o inversiones en áreas específicas. Un valor fiscal adecuado puede indicar oportunidades de desarrollo o revalorización”, dijo a ABC Color.
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“El valor fiscal de un inmueble tiene implicancias significativas en términos fiscales, financieros y legales. Es fundamental que tanto propietarios como compradores estén al tanto del mismo para tomar decisiones informadas y cumplir con sus obligaciones tributarias”, añadió.
El profesional, representante de inversores extranjeros interesados en comprar las tierras, se presentó el miércoles a la convocatoria a subasta realizada por la Municipalidad de Asunción y, al igual que otros dos postores, no realizó oferta alguna. En sus declaraciones, había alegado estas irregularidades como el motivo que desalentó a inversores privados a comprar las tierras rematadas.
Fallida subasta de Costanera: aplican legislación que les conviene, dijo abogado
Wagener, quien propuso la reducción del precio base de subasta como un incentivo los inversores, recordó que esto está estipulado en el Código Procesal Civil y que, aunque no es de aplicación obligatoria para una subasta pública municipal, sí lo es para remates judiciales.
“Lo que nos dimos cuenta en este proceso es que no existe una legislación vigente sobre subasta públicas municipales y que por analogía están usando lo que quieren y la parte que quieren del Código Procesal Civil”, dijo. Además, agregó que el Pliego de Bases y Condiciones contiene errores. “No pueden legislar en contra de principios legales ya establecidos por el orden de prelación de las leyes. Nosotros vamos a exigir que se adecúen a los principios legales vigentes, es decir que exista un valor fiscal”, dijo.
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El abogado recordó además la llamativa premura con la que la Dirección Nacional de Catastro otorgó nuevas cuentas catastrales a los inmuebles A1 y A3. El lunes, en sesión extraordinaria, la Junta Municipal corrigió documentos necesarios para este proceso y el martes por la tarde, Catastro ya registró y proveyó los nuevos números de finca. Sin embargo, Wagener resaltó que todavía resta asignar el valor fiscal, que determinará el monto del impuesto inmobiliario.
“Si yo, empresario, compro las tierras por equis precio, al año siguiente tengo que pagar el impuesto inmobiliario, que se calcula por el 1% sobre el valor fiscal. Si no tengo valor fiscal, no voy a poder saber cuánto es mi impuesto inmobiliario y tampoco voy a poder saber cuánto pagar sobre otros impuestos que se calculan en base a ese valor. Se tiene que regularizar todo al cien por ciento primero”, agregó.
Abogado también reclama infraestructura urbana
El abogado se sumó además al reclamo que habían hecho en su momento concejales de la oposición y expertos de la sociedad civil nucleados en el Consejo de Desarrollo de Asunción (Codeasu), con respecto a la forma en la que se hizo el loteamiento, sin subdividir las fracciones en porciones más pequeñas.
Al mismo tiempo, reclamó la falta de una infraestructura urbana básica. No se previeron los espacios públicos que deberían existir para calles, veredas y plazas. “Es la diferencia cuando algo se lotea parceladamente, con un análisis de desarrollo completo. Acá le están dejando al desarrollador la posibilidad de hacer el desarrollo que quiera”, agregó.
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Esto ya había sido advertido por el concejal Pablo Callizo (PPQ) el pasado 27 de noviembre, fecha en la que la aplanadora cartista en la Junta Municipal aprobó el fraccionamiento de los lotes. El opositor había reclamado que con esto, la Municipalidad haya perdido su capacidad de regular el territorio, al pasar a manos privadas.
Desde el inicio del proceso de subasta, el Codeasu cuestionó la intención de vender estas tierras sin una mínima inversión en el desarrollo urbano, que habrían significado un crecimiento de hasta tres veces en el valor de mercado de las fincas.
Subasta apurada y crisis económica
La fallida subasta se llevó a cabo en un tiempo récord, de 60 días desde la fecha en que Nenecho presentó el Pliego de Bases y Condiciones (PBC) a la Junta Municipal. La convocatoria se hizo antes que se defina el uso de suelo, lo cual recién se dio la semana pasada, con la aprobación del Plan Regulador de la Franja Costera. En el lugar, tampoco se realizaron inversiones previas, en desarrollo urbano, que permitieran aumentar el valor de los inmuebles. Uno de ellos, el A3, cada vez que llueve, se inunda.
Además, todavía no está definido en detalle cómo se empleará el dinero producto de la venta. El PBC determina que será en pago de deudas e inversiones, pero no detalla cómo ni en qué porcentajes. El precio base de la subasta era de US$ 22 millones en total. La fracción A1, conocida como el autocine, está ubicada sobre la avenida Costanera y tiene 2 hectáreas, en tanto que la A3, ubicada detrás de las viviendas sociales conocidas como las casitas de colores, sobre avenida Costanera y General Santos, tiene 4 hectáreas.
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Aunque desde la comuna lo intenten negar, la administración de Nenecho se encuentra en crisis financiera. Solo a la Caja de Jubilados debe más de G.13.700 millones. Además, el intendente está investigado por el desvío de G. 500.000 millones de bonos para obras que no se ejecutaron, fondo que se destinó a “gastos corrientes”, según su gabinete. También está imputado por lesión de confianza y asociación criminal en la causa conocida como de los “detergentes de oro” y en la cual la Fiscalía habla de un perjuicio de G. 1.800 millones.
En el presupuesto 2025, se establecen G. 174.634 millones, precio base de la subasta, como “Ingresos de Capital” en el ítem “Ventas de bienes inmuebles - Franja Costera”. Tras el fallido intento de subasta, el jefe de Gabinete, Nelson Mora, deslizó la posibilidad de la venta directa y no se cerró a la opción de reducir el precio base de subasta. El Comité de Subasta, integrado por directores municipales, debe definir el siguiente paso. Para bajar el precio o vender de forma directa, deberán tener el aval de la Junta Municipal.