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Este inquietante problema social afecta por igual a los segmentos de escasos recursos y a la población con ingresos medios del Paraguay, que según un estudio del PNUD, orillan los 2.500.000 personas en Paraguay, el 38% de la población.
La inexistencia hoy de un esquema que posibilite el acceso relativamente fácil a la vivienda propia para la segunda franja poblacional ha hecho que miles de personas obligadas a acudir a alquileres, incluso algunos bastante costosos, pagando por algo que no será suyo, pero que con el mismo dinero podría estar pagando por su propia casa, a través de créditos de largo plazo.
Ante este preocupante drama socia, el sector privado y, sobre todo, el público, deben buscar la mejor solución posible, pensando en el mejor esquema que sirva para ofrecer soluciones habitacionales, en especial para la gente de ingersos medios.
Un sistema de financiamiento permite convertir los ahorros futuros de las familias en capacidad de comprar una vivienda hoy, y es la forma en que dichos ahorros de largo plazo tengan una rentabilidad razonable.
A propósito, habría que pensar seriamente en los ahorros institucionales, como los del Instituto de Previsión Social (IPS) que debe honrar jubilaciones en el largo plazo, en 30 ó 40 años; sin embargo, el 70% de sus fondos previsionales están depositados en ahorros a la vista, sin recibir intereses por ellos.
En cuanto al establecimiento de un sistema de financiamiento, el Arq. Víctor González Acosta, empresario del sector inmobiliario, afirmó que las familias viven bien desde el momento en que pueden demostrar que en los próximos 20 ó 30 años tendrán ingresos suficientes como para pagar la cuota de un crédito y eso hace que la producción de viviendas crezca, a la vez, que bajan los costos por la economía de escala que este tipo de emprendimientos permite.
Sobre el punto, dijo que este círculo virtuoso está conformado por familias con capacidad de pagar una cuota, empresas desarrolladoras que producen las viviendas, inversores que aportan los recursos comprando bonos con garantía hipotecaria y bancos que canalizan esos recursos a lo largo de la cadena de valor.
Añadió que una vez que el sistema dio las primeras vueltas, continuará funcionando por interés de los participantes, con el único riesgo, “y aquí es donde debe estar bien atento el Estado”, de que alguna de las partes haga trampa, como sucedió en la crisis de 2007 en los Estados Unidos.
Acotó que el desafío es poner al sistema a trabajar en línea y ahí el Estado debería agregarse a la lista anterior, con la responsabilidad de crear las siguientes condiciones: Marco de estabilidad que exceda el horizonte del crédito, transparencia y seguridad en cada uno de los puntos de interacción e incentivos para comenzar a funcionar hasta que lo haga por interés de cada una de las partes.
Señaló que a casi dos años de haberse aprobado la Ley 5638, “de Fomento de la Vivienda y Desarrollo Urbano”, y a exactamente seis meses del cambio de gobierno, se puede decir que “faltan muy pocas cosas”. Sin embargo, advirtió que si el Estado no se compromete en la implementación de la normativa, el sector privado no estará en capacidad de lograrlo.
Añadió que con el decreto reglamentario de la ley y el mantenimiento de las condiciones macroeconómicas, allí recién el sector privado enfrentará el desafío de poner en funcionamiento el sistema. Dijo que este sistema por sí solo no arranca y hay nuevas demandas por resolver, y que son las siguientes:
A- Demanda de un tipo de viviendas que hasta ahora no se desarrollaba, porque no había compradores: Esta llegará antes que la oferta, ya que muy pocos desarrolladores se aventurarán a construir un producto que depende de que el sistema de financiación hipotecaria comience a funcionar.
“Para incentivar la construcción de estas viviendas y que lleguen simultáneamente con la oferta de crédito, el Estado además de generar confianza, debería asegurar que esto efectivamente ocurra y para eso la banca pública, otorgando créditos a compradores, es un excelente recurso permanente o hasta que el sector privado sea autosuficiente”, explicó.
Alertó que si se desatiende este desajuste entre oferta y demanda, posiblemente los precios suban desproporcionadamente y terminen reduciendo la cantidad de potenciales compradores. “Por eso es imprescindible comenzar con un mercado en relativo equilibrio”, acotó.
B- Demanda de “créditos puente” que hasta ahora no se aplicaba, porque se construía para inversores: Esta también llegará antes que la oferta, porque la banca local no tiene experiencia en estos productos y la mayoría de los desarrolladores no tienen la estructura ni cuentan con la contabilidad y sistemas de información adecuados, haciendo compleja su calificación.
“Aquí también los bancos públicos (como el BNF) pueden otorgar los créditos de construcción calzados con la posterior financiación hipotecaria, para ser luego reemplazados en forma progresiva por las entidades privadas”, indicó.
C- Demanda creciente de fondos para recuperar la liquidez: Aquí la necesidad llegará mucho antes que los inversores estén dispuestos a comprar un bono con garantía hipotecaria y por lo tanto, los fondos del IPS y otras cajas jubilatorias están en condiciones de iniciar el círculo virtuoso y aprovechar la llegada de inversiones extranjeros cuando Paraguay alcance el Grado de Inversión.
Agregó que, además de todo lo hecho y del decreto reglamentario, para comenzar a funcionar el sistema requiere asistencia del Estado en los tres puntos enunciados. “No hay recetas nuevas, todo esto ya se aplicó en los países que han tenido éxito en la creación de un sistema de financiamiento de la vivienda", expresó.
Subrayó que hay varias acciones complementarias que hacen al éxito de la puesta en marcha, pero sólo las tres enunciadas por su magnitud requieren la participación del Estado.