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El consultor uruguayo Daniel Porcaro, experto en real estate, indica que las elevadas tasas de interés que los bancos están aplicando a los créditos destinados a la construcción están influenciadas por causas domésticas e internacionales. “A nivel internacional, se ha verificado un aumento de las tasas que, si bien ha sido de escasa magnitud, muestra que la tendencia es al aumento de las mismas a niveles superiores a los de los últimos años”, expresa.
Localmente, puede observarse un crecimiento de las carteras de crédito otorgados al sector inmobiliario, del 40% respecto del año anterior, lo que significa que este está siendo muy demandante de los recursos financieros bancarios y, con ello, ante aumento de la demanda, suben los precios; en este caso, la tasa de interés de los préstamos, añade.
Consultado sobre qué puede esperarse frente a esta situación, Porcaro señala que las altas tasas de interés encarecen los proyectos y, consecuentemente, el producto final; es decir, el precio por metro cuadrado vendido. “Si ese aumento no lo soporta el mercado, se enlentece la venta y aumenta el período de repago de los préstamos, lo que afecta directamente la tasa de retorno de los proyectos poniendo en zona de riesgo no solo la ganancia del promotor, sino que también la calidad de la cartera de créditos otorgados. Si los bancos no quieren en el futuro cobrar en metros cuadrados construidos, como ha sucedido en España, o peor, con metros cuadrados a medio terminar, deben entender que la suba de tasas tiene un límite”, sugiere.
Recomienda a los desarrolladores acudan a fuentes alternativas de financiamiento, como la preventa de unidades, ir al mercado de capitales con emisiones de papeles de títulos de deuda, con participación o mixtos que, adecuadamente estructurados, acompañen el desarrollo del emprendimiento.
Por otra parte, Ricardo Ávalos, especialista local en temas inmobiliarios y fundador de la consultora Canopy, afirma que no hay condiciones para hablar de elevadas tasas de interés “porque si nos comparásemos con Brasil, nuestras tasas son muy convenientes, y si las comparásemos con España, con un eurolivor al 0%, seríamos un mercado con tasas altas”.
Agrega que, independientemente de la macroeconomía de las tasas, la realidad es distinta y muy poco benévola en términos transaccionales. “Personalmente, me ha tocado la situación en la que un comercial del BBVA, en su afán de vender un ´crédito promotor´ (operación hipotecaria para financiar la construcción de viviendas), expulsa en palabras lo que lleva en la mente y dice: ‘Si CCI construye, entonces no creo que haya problemas con el crédito´”. Ávalos manifiesta que, pese a su amistad con el dueño de CCI, la declaración es una clara consecuencia de lo que sucede en el mercado. Es decir, en los bancos, si bien solicitan importantes análisis de proyecto, el proceso termina, fundamentalmente, recayendo en la espalda del desarrollador y no en la factibilidad del proyecto.
Explica, además, que el porcentaje de participación del sector en los créditos totales no supera el 7%. “Esto quiere decir que no más de USD 700 millones sobre la cartera de USD 10.000 millones corresponden al sector”, comenta. Y recuerda que están a la venta casi USD 2.000 millones no solo en unidades residenciales, sino en oficinas corporativas y retail (sin incluir dúplex y obras atomizadas).
Otro de los puntos acerca del cual reflexiona es que de los USD 700 millones, unos USD 500 millones son hipotecarios y solo USD 200 millones para construcción y remodelación. “Dentro de estos USD 200 millones hay un gran número de créditos pequeños, lo que la hace una cartera atomizada con poco impacto en desarrollos medianos y grandes. En conclusión, son muy pocos los proyectos pasibles de crédito para los bancos”, finaliza.
Criterios bancarios
Los pocos proyectos que superan los filtros de análisis de los bancos no necesariamente son buenos desde el punto de vista estratégico ni de gerenciamiento, sino que muestran las garantías suficientes. Por ello, las tasas de interés no reflejan la oferta y la demanda local, sino decisiones percibidas a dedo y pálpito del riesgo momentáneo de cada industria, sostiene Ricardo Ávalos.
USD 700 millones sobre la cartera de USD 10.000 millones corresponden al sector.
USD 500 millones son hipotecarios y solo USD 200 millones para construcción y remodelación.
Silvana Bogarín Toledo / silvana.bogarin@abc.com.py