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Dada esta situación, pueden ocurrir dos cosas: que la actividad se autorregule al ritmo de la demanda real o que la desborde, siguiendo el impulso de los inversores codiciosos y mal informados.
Por lo tanto, en los períodos de bonanza aumenta el riesgo de tener problemas, y solo logrando un consenso entre desarrolladores, constructores, bancos y gobiernos municipales, se puede preservar la salud del mercado. Si buscamos ejemplos regionales de los últimos años, encontramos que solo Chile lo logró. Al mismo tiempo, abundan ejemplos de malas prácticas, que normalmente siguen esta secuencia:
a) Se rompe el equilibrio entre la oferta y la demanda, porque compite el comprador de una casa para vivir con el inversor que la quiere para capitalización, y esto saca del mercado al primero e incentiva a que los desarrolladores orienten sus próximos proyectos hacia quien más paga, aunque signifique que cada vez haya más viviendas vacías.
b) Se deja de gestionar en función del margen y se toma el precio de venta proyectado por un financista, ya que es lo que observa el inversor, aunque una vez terminado no logre recuperar lo invertido y se dañe la cadena de valor.
c) A medida que los proyectos de capitalización defraudan a los inversores, se pasa a los de operación con promesa de renta, entre los cuales, el potencialmente más peligroso es el condohotel, ya que además de afectar a inversores, distorsiona el mercado hotelero.
d) Las proyecciones optimistas o directamente irreales, con el objetivo de seducir inversores, impactan sobre el precio de la tierra, causando graves problemas a aquel que produce para la demanda real.
Si miramos algunos ejemplos de los cuales podemos aprender para evitar estas situaciones, está el caso de Brasil, en que entraron importantes “inversores extranjeros”, pero que en vez de traer dólares, los llevaron, y es tan así que los desarrolladores más grandes del Bovespa (Cyrela, Gafisa, MRV, PDG Realty y Rossi Residencial) perdieron entre el 50 y el 95 % de su valor, con respecto a la mejor cotización de los últimos cuatro años. La información está disponible en la página de la Bolsa de San Pablo.
También podemos mirar el caso de la Argentina, donde la actividad se concentró en los inversores que compraban departamentos en el pozo, con un mercado de compradores finales inexistentes, lo que dio como resultado que actualmente el 25 % del total de las unidades de la ciudad de Buenos Aires estén vacías y pagando expensas.
También en Rosario, que además de departamentos en el pozo para productores sojeros, se desarrollaron condohoteles y ahora el mercado hotelero está afectado, y los inversores son prisioneros de un mal negocio, que en definitiva era una pantalla para venderles metros cuadrados más caros.
A menor escala, varias empresas argentinas promocionaron la construcción de obras para brasileños en Punta del Este, Uruguay, y esto –sumado a la inseguridad jurídica argentina– generó un volumen de proyectos sin precedentes y una suba injustificada del precio de la tierra, ya que los brasileños no compraron y el mercado está en crisis.
El mercado paraguayo está sano, pero tiene que cuidarse de la entrada de esquemas financieros tóxicos, que entre sus consecuencias más dañinas incluye el aumento injustificado del precio de la tierra urbana.
Perfil
Miguel Pato es consultor en Desarrollo Territorial e Inmobiliario, con 28 años de experiencia. Participó de proyectos en 38 países de los cinco continentes. Es director académico del Programa de Gestión Inmobiliaria de PTF Paraguay y preside el Comité de Infraestructura y Bienes Raíces de la Cámara de Comercio de los Estados Unidos en Argentina. Se desempeñó también como director Regional de Ernst & Young Real Estate Group para América Latina.