Cargando...
En las décadas siguientes, el sector inmobiliario comenzó a mostrar un creciente dinamismo, tanto en zonas urbanas como rurales. En los últimos años se intensificó el negocio del loteamiento, principalmente en las ciudades más importantes del país, acompañando una transición demográfica que tiene como característica principal la migración a zonas urbanas. Una nueva dimensión de este fenómeno es que no solo Asunción y su área metropolitana atraían a la población rural, sino que otras ciudades del interior del país lograban generar nuevos centros, creando nuevos mercados inmobiliarios.
En cuanto a las zonas rurales, el crecimiento de la agricultura empresarial y su expansión desde el este hacia el oeste de la Región Oriental ha intensificado significativamente las transacciones rurales. A diferencia de otros periodos históricos, la agricultura actual es mucho más competitiva, lo que alimenta la incorporación de nuevas parcelas a la producción, por vía de las transacciones. La valorización de la tierra en las zonas más productivas saltó de alrededor de 5.000 a unos 20.000 dólares por hectárea entre 2008 y 2013. La presión de la agricultura motivó una recomposición productiva donde las explotaciones ganaderas de algunos departamentos del país dieron paso, a través de la venta o el alquiler, a parcelas agrícolas. Este fenómeno desencadenó a su vez en nuevas operaciones inmobiliarias en el Chaco, donde la ganadería logró un gran desarrollo.
La vivienda: motor inmobiliario tradicional
Uno de los subsectores más dinámicos de la construcción en todo el país es el de las viviendas. Se estima que alrededor del 80% de la población tiene menos de 45 años y el 47% se halla entre los 15 y 45 años de edad. Esta población joven conduce a una alta tasa de formación de hogares. Datos de la Dirección General de Estadística, Encuestas y Censos (DGEEC) indican que en el año 2011 fueron reportados 19.491 matrimonios, esto es considerado uno de los principales motores de la formación de nuevos hogares. Sin embargo, las nuevas prácticas culturales de prescindir del matrimonio civil indicarían que la cifra de uniones matrimoniales es superior, generando una demanda creciente en el sector inmobiliario que presenta déficits de oferta desde hace varios años.
Otro indicador importante del sector es la situación legal de la vivienda, según los últimos datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del 2013, se observa el incremento en todas las categorías habitacionales –propia, alquilada, ocupada de hecho–, tomando un corte de cinco años. Es decir, a excepción únicamente de las viviendas cedidas, que disminuyeron en cantidad, se observa un constante aumento. La distribución poblacional en el país se encuentra altamente concentrada en la Capital y en cuatro departamentos: Central, Alto Paraná, Itapúa y Caaguazú, en ese orden.
Asunción y ciudades fronterizas: auge de inversiones inmobiliarias
En Asunción se aprecian tres tipos de inversiones inmobiliarias principales: los edificios residenciales, los edificios corporativos y los hoteles. Las avenidas Aviadores del Chaco, Santa Teresa y Santísima Trinidad concentran los emprendimientos más importantes, donde se ha conformado un clúster o agrupamiento de residencias, oficinas, comercio y servicios orientado al segmento Premium. Existen al menos once emprendimientos edilicios de gran envergadura.
Acompañando el dinamismo de las construcciones corporativas y los hoteles, los principales centros de compras de Asunción se orientan a ampliar sus actividades mediante el aumento de la cantidad de locales.
El sector inmobiliario se vincula estrechamente a otras ramas de la economía, como la construcción y los servicios, generando una gran cantidad de empleos. La nueva dinámica inmobiliaria tiene la particularidad de orientarse verticalmente, es decir, crecer hacia arriba aprovechando el espacio, antes que expandirse horizontalmente, consumiendo mucho más espacio.
En las ciudades fronterizas con Brasil se observa un marcado dinamismo de las inversiones del sector comercial. Ciudad del Este y Pedro Juan Caballero concentran la mayor cantidad de centros de compras en construcción, orientados a satisfacer principalmente la demanda de las ciudades y zonas brasileñas aledañas.
La financiación en el negocio inmobiliario
Los fondos provenientes de la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD) iniciaron la presencia del sector financiero y se constituyeron en la herramienta que otorga mayor dinamismo al sector inmobiliario. Los fondos otorgados durante el año 2013 ascienden a 73,1 millones de dólares, lo que representa un crecimiento del 79% en relación al 2012. Las tasas de la AFD para las intermediarias financieras oscilan entre 5,5% y 11% para operaciones mayores a 24 meses, y luego estas vuelven a prestar al público a tasas un tanto superiores que varían de acuerdo a la institución financiera.
Los fondos se destinan principalmente a la adquisición de viviendas terminadas, esto es así para ambos productos de la AFD: Mi Casa (G. 500 millones) y Mi Primera Casa (G. 200 millones).
Al respecto, en el 2013, los préstamos para la adquisición de viviendas terminadas alcanzaron US$ 44,6 millones, los préstamos para construcción de viviendas, US$ 17,7 millones y para terminación de viviendas, US$ 10,2 millones.
Los bancos y financieras detectaron rápidamente las potencialidades del sector y comenzaron a ofrecer créditos con capital propio, de forma independiente a los fondos de la AFD, con préstamos de hasta G. 500 millones. Las tasas oscilan entre 11 y 14% anual, siendo generalmente más altas que las provenientes de fondos de la AFD, pero permiten diversificar las fuentes y aprovechar las oportunidades.
Venta y alquileres de inmuebles en Asunción y Gran Asunción
A partir de un análisis de precios a nivel general de los inmuebles ubicados en la ciudad de Asunción y Gran Asunción, se observa un comportamiento alcista. Las variaciones en los precios son bastante amplias sobre todo en ciertas zonas de Asunción.
Las avenidas Santa Teresa y Aviadores del Chaco son las que presentan un aumento considerable y se consolidaron como eje de proyectos corporativos y residenciales de lujo, mientras que la zona de Villa Morra y Carmelitas se afianzaron como eje comercial. Existen diversos atributos que marcan la diferencia en los precios, pero una razón fundamental es la renta, es decir, los inmuebles valen lo que producen y eso es lo que marca la diferencia al observar las ofertas en las diferentes zonas.
Varios factores influyen en los precios de las viviendas. Los más relevantes son: la superficie construida, la ubicación, la antigüedad de la edificación, el número de dormitorios, baños, acceso a centros de servicios (supermercados, shoppings), entre otros.
Existen algunos atributos de las viviendas que tienen mayor peso a la hora de valorizar una propiedad inmobiliaria.
Una vivienda que dispone área de servicio se vendería a un precio en torno al 30% superior que una que no la tuviese
Una superficie de terreno 10% superior elevaría el precio de venta en 3%,
Un baño adicional elevaría el precio de venta en 24%.
La cantidad de dormitorios con que cuenta una residencia tiene un efecto relativamente bajo en el precio de venta y que dada un área fija de superficie construida un dormitorio adicional incluso podría reducir el precio de venta, dado que dichos dormitorios serán más pequeños.
En el caso de los alquileres, asignar un valor a una vivienda o propiedad de cualquier tipo implica riesgos como el de disminuir la rentabilidad, retardar el cierre de un negocio o lo que es peor, no conseguir un locatario. Algunas variables a tener en cuenta son el tipo de inmueble, superficie, cantidad de baños, garaje, área de servicio.
Un dormitorio adicional corresponde a un aumento en promedio de 40 dólares en el alquiler para el caso de las viviendas y en Asunción podría representar un aumento en el precio de hasta 100 dólares,
La influencia de un baño adicional y el área de servicio son aún mayores. Por ejemplo, que el precio de alquiler de una casa con 2 baños y sin área de servicio es de 600 dólares y al agregarle el área de servicio y un baño el precio se duplica.
La influencia de la cantidad de baños y dormitorios es también positiva para el caso de los departamentos; sin embargo, si solo incluimos un dormitorio adicional el resultado no es significativo.
Precios de tierras rurales
Con el crecimiento de los sectores agrícola y ganadero los precios de las propiedades rurales se han visto notablemente afectados. En la región chaqueña se vinieron desarrollando grandes inversiones en ganadería, lo que ocasionó que las tierras de esta zona aumenten considerablemente de precios.
El valor de las tierras en el Chaco se clasifica en:
Propiedades que no tienen pastura implantada: entre 300 y 850 US$/Ha.
Propiedades con pastura: en torno a los US$/Ha. 1.500.
Las propiedades más valiosas se encuentran en los departamentos de Presidente Hayes y Alto Paraguay que con pastura implantada pueden llegar a costar US$/Ha 2.500, luego se encuentran las tierras de Boquerón, con un promedio de US$/Ha. 600 para propiedades desarrolladas. La demanda de estas tierras proviene principalmente de extranjeros que realizan inversiones en Paraguay, dados los menores costos de la tierra, menores cargas impositivas y menores costos de producción en general.
En cuanto a tierras para desarrollo agrícola la situación es similar, las superficies cultivadas han tenido un crecimiento notable en los últimos años con lo cual la oferta de tierras ha ido disminuyendo y a la vez los precios se han ido ajustando.
Tendencias inmobiliarias en el Gran Asunción
En los últimos años se han desarrollado tres frentes principales de intensificación urbana. El primero corresponde a Fernando de la Mora en su Zona Norte (2007-2010), teniendo a la avenida Mariscal López como eje principal de comunicación. Esta zona tuvo un rápido desarrollo inmobiliario en el segmento de residencias orientadas a la clase media y alta, con el formato de residencias tipo dúplex.
Posteriormente, la zona próxima al acceso a la capital desde Luque experimentó (2009-2011) un fenómeno similar al anterior, la construcción masiva de dúplex y la escasez paulatina de lotes fue muy marcada, favorecida en parte por la proximidad a la capital por el acceso Autopista-Avenida España, aunque con algunas limitaciones de accesibilidad por el intenso tráfico.
Perspectivas y potencial de expansión del sector
Analizando los indicadores descriptos, se deduce que el proceso de urbanización del país será sostenido en los próximos años, ya que al poseer mayoritariamente una población joven se tiene una alta tasa de formación de hogares. Además teniendo en cuenta el desempeño económico en general, se estima que en la segunda mitad del año 2014 el sector continuará expandiéndose.
Las inversiones inmobiliarias destinadas a la construcción de residencias seguirán representando un potencial mayor del sector. En este sentido, el ingreso es uno de los principales factores determinantes de las brechas de vivienda. Se estima que a medida que aumenta, los hogares pueden tener acceso a viviendas de mejor calidad. Sin embargo, está limitado por la capacidad del sector privado de urbanizar tierras y construir viviendas para hogares de todos los niveles de ingreso.
El déficit de vivienda es uno de los grandes desafíos para el desarrollo social y económico en el país y en toda la región. En 2009, casi uno de cada cuatro hogares (43%) habitaba en viviendas inadecuadas y el déficit continúa aumentando. De acuerdo a datos del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), más de 800.000 familias paraguayas carecen de una vivienda adecuada, y esa cifra aumenta en 15.000 cada año.
Las próximas inversiones inmobiliarias deben aprovechar estas condiciones favorables de mejora del ingreso para satisfacer una demanda creciente de viviendas. En este sentido, el sector no debe concentrarse exclusivamente en los segmentos Premium sino sobre todo en adaptarse para responder de forma eficiente a otros grupos sociales que demandan no solo viviendas, sino también un conjunto de servicios asociados, como conectividad, proximidad a centros de trabajo, consumo y ocio.€€€€€€
Frentes
En los últimos años se han desarrollado tres frentes principales de intensificación urbana. El primero corresponde a Fernando de la Mora, en su Zona Norte.
Chaco
La demanda de tierras en el Chaco proviene principalmente de extranjeros que realizan inversiones en Paraguay, dados los menores costos.
Tipos
En Asunción se aprecian tres tipos de inversiones inmobiliarias: los edificios residenciales, los edificios corporativos y los hoteles.
Saltó a US$ 20.000 la Ha.
La valorización de la tierra en las zonas más productivas saltó de alrededor de 5.000 a unos 20.000 dólares por hectárea entre 2008 y 2013. La presión de la agricultura motivó una recomposición productiva, donde las explotaciones ganaderas de algunos departamentos del país dieron paso a parcelas agrícolas.
Población joven
Uno de los subsectores más dinámicos de la construcción en todo el país es el de las viviendas. Se estima que alrededor del 80% de la población tiene menos de 45 años y el 47% se halla entre los 15 y 45 años de edad. Esta población joven conduce a una alta tasa de formación de hogares.
Las tasas de la AFD para las intermediarias financieras oscilan entre 5,5% y 11% para operaciones mayores a 24 meses, y luego estas vuelven a prestar al público a tasas un tanto superiores que varían de acuerdo a la institución financiera. Los fondos se destinan principalmente a viviendas terminadas.
Las propiedades más valiosas se encuentran en los departamentos de Presidente Hayes y Alto Paraguay, que con pastura implantada pueden llegar a costar US$/Ha 2.500, luego se encuentran las tierras de Boquerón, con un promedio de US$/Ha. 600 para propiedades desarrolladas.
Según los últimos datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del 2013, se observa el incremento en todas las categorías habitacionales (propia, alquilada, ocupada de hecho), tomando un corte de 5 años. A excepción de las viviendas cedidas, que disminuyeron, hay un constante aumento.