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La AFD, como banca pública de segundo piso, no otorga créditos directamente a las personas. Su función consiste en canalizar sus recursos financieros a través de bancos, financiaras y cooperativas, conocidas como Instituciones Financieras Intermediarias (IFI). Estas entidades son las encargadas de gestionar los créditos con los usuarios finales.
El presente artículo analiza la evolución de la cartera de viviendas tanto financiada con recursos de la AFD como la del sistema financiero paraguayo. Adicionalmente, examina la participación de la AFD dentro del sistema financiero. Para los montos de la cartera de viviendas, se utilizan datos exclusivamente de bancos y financieras, es decir, se excluyen las cooperativas. Asimismo, estos montos, originalmente expresados en guaraníes, fueron convertidos a dólares estadounidenses con el tipo de cambio promedio anual correspondiente a cada año.
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Cálculo de la cartera de viviendas de la AFD
Para determinar el tamaño de la cartera de viviendas de la AFD, se consideraron tres principales productos destinados al sector habitacional: Mi Casa, Primera Vivienda y Mi Primera Casa. Seguidamente, se exponen los detalles de cada programa.
En cuanto a Mi Casa, el primer producto de la AFD destinado a la adquisición de viviendas, se encuentra dirigido a personas físicas calificadas como sujetos de crédito por una IFI. Permite financiar hasta dos viviendas por beneficiario, con un límite máximo de G. 1.500 millones cada una. Las condiciones de pago establecen que la cuota del préstamo no puede superar el 40% del ingreso global familiar y el plazo de financiamiento varía conforme al tipo de garantía ofrecida.
Por su parte, el producto Primera Vivienda está destinado a personas físicas que cumplan con los requisitos de una IFI y que no posean un inmueble edificado a su nombre. Además, el monto máximo para financiar es de 260 salarios mínimos (cerca de G. 727,5 millones) y está disponible únicamente para familias cuyos ingresos globales no superen los 7 salarios mínimos. En tanto que, las condiciones de pago son similares a las del producto Mi Casa.
Finalmente, Mi Primera Casa ya no se ofrece actualmente, sino que quedan saldos pendientes de operaciones pasadas. Sin embargo, cabe señalar que se enfocaba en financiar viviendas para familias con un ingreso general de hasta 5 salarios mínimos.
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Evolución de la cartera de viviendas de la AFD y del Sistema Financiero
En términos monetarios, tanto la cartera de viviendas financiada con recursos de la AFD como la del sistema financiero han mantenido una tendencia al alza en la última década. En 2023, la cartera de viviendas de la AFD alcanzó US$ 368,3 millones, lo que representa un crecimiento del 21,8% respecto al año anterior (US$ 302,2 millones). A su vez, la cartera de viviendas del sistema financiero totalizó US$ 920,0 millones, lo que indica un aumento del 13,9% en comparación con 2022 (US$ 807,6 millones).
No obstante, resulta relevante mencionar que, en 2020 se registró una disminución de US$ 10,3 millones en la cartera de viviendas de la AFD. Este descenso podría estar vinculado, entre otros factores, a la reasignación de recursos de la institución hacia otros sectores económicos, como el comercial e industrial, en respuesta a las necesidades financieras generadas por la pandemia de covid-19.
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Comportamiento de la participación de la AFD
En el periodo 2014-2023, la participación de la AFD en el financiamiento de viviendas dentro del sistema financiero paraguayo promedió 38,8%. De manera más detallada, evidenció incrementos consecutivos hasta 2019, cuando alcanzó su máximo (44,0%). Posteriormente, entre 2020 y 2022, presentó una reducción sostenida, posiblemente asociada a los efectos de la pandemia y sus repercusiones en el mercado. Sin embargo, en 2023, esta tendencia se revirtió, lo que elevó su participación al 40,0%.
Los datos analizados muestran que la Agencia Financiera de Desarrollo ha desempeñado un papel fundamental en el financiamiento habitacional dentro del sistema financiero paraguayo, con una notable participación en la última década. Aunque su relevancia en el sector se vio afectada entre 2020 y 2022, probablemente como consecuencia de la reasignación de recursos en un contexto de incertidumbre económica, en 2023 logró recuperar parte de su participación. Su contribución es determinante en la expansión de los créditos destinados al sector de viviendas, especialmente para facilitar el acceso al financiamiento, dado que permite ofrecer los préstamos a tasas de interés más bajas y a largo plazo.
* Este material fue elaborado por MF Economía e Inversiones