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El proyecto de ley que crea el Registro Unificado Nacional (RUN) nuevamente se tratará en Cámara de Diputados, en su segunda vuelta, luego de que el Senado se haya ratificado en su versión original la semana última, también en segundo tratamiento. La organización civil Horizonte Positivo Paraguay suma este análisis realizado por sus técnicos, a este tema que ha sido objeto de críticas de escribanos, geógrafos y distintos profesionales relacionados al desarrollo inmobiliario del país.
En la actualidad, registrar una propiedad en Paraguay tiene un costo promedio de 2,34% del valor de la transacción, uno de los más altos en América Latina.
Este porcentaje se encuentra por encima de países como Chile (1,26%) y México (1,05%), y es superior al promedio regional de 2,12% Estos datos fueron obtenidos de la Dirección General de los Registros Públicos (DGRP), información pública y encuestas a representantes de la Red Interamericana de Catastro y Registro de la Propiedad.
Para entender mejor los altos costos y cómo esto impacta en las decisiones de formalización de los ciudadanos, imaginemos a María. Ella es una joven trabajadora que decide formalizar la compra de una propiedad de 12x30 metros en Minga Guazú, valuada en G. 50.000.000.
Si consideramos las tasas actuales y teniendo en cuenta que el salario mínimo mensual en Paraguay es de G. 2.798.309, para registrar la compra de esta propiedad, María tendría que abonar el 15 % de su salario a la Dirección Nacional de Registros Públicos. Esto sin contar otros gastos relacionados, como impuestos o servicios notariales.
Ahora pensemos en Juan y Ana, quienes están en el proceso de adquirir una vivienda de 400 metros cuadrados en Loma Pytá, Asunción, cuyo valor asciende a G. 1.000.000.000.
Como parte de esta operación, deberán registrar una hipoteca para obtener el financiamiento necesario. Según las tasas actuales, ellos deberán cubrir un total equivalente a 6 (seis) salarios mínimos. Este monto podría ser un golpe importante al presupuesto, especialmente cuando se combina con los pagos iniciales del inmueble y otros costos asociados al registro.
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Proyecto RUN: Creación de nuevos aranceles
En el análisis del sistema de registro inmobiliario del Paraguay, la evidencia pone de manifiesto la necesidad de reducir costos. En ese sentido, el discurso del proyecto de Ley “Que crea el Sistema Nacional Unificado Registral y Catastral y el Registro Unificado Nacional”, aborda la narrativa de que la unificación de las instituciones (Dirección General de Registros Públicos -DGRP, la Dirección General del Servicio Nacional de Catastro -SNC y el Departamento de Agrimensura y Geodesia) permitirá reducir costos, ya que se combate el problema de la duplicación de procedimientos.
Sin embargo, el proyecto contempla la creación de nuevos aranceles que podrían generar costos adicionales para los ciudadanos, incluyendo algunos que actualmente no existen, no implican una contraprestación real o podrían ser reemplazados mediante la implementación de tecnología.
En este sentido, Horizonte Positivo y el Club de Ejecutivos del Paraguay propusieron, en una nota remitida al Poder Ejecutivo, que las tasas asociadas a trámites sustituidos por procesos tecnológicos, o que no impliquen una contraprestación tangible, sean revisadas e incluso eliminadas, como medida para incentivar el registro formal de la titularidad de inmuebles.
También, se debe considerar que el Art. 141 del proyecto sancionado en la Cámara de Senadores, introduce aumentos en las tasas y costos asociados a servicios esenciales como inspecciones, fiscalizaciones, implementación del Código Unificado Catastral/Registral y reposición de contraseñas extraviadas, entre otros.
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Interpretaciones arbitrarias
Adicionalmente, la redacción del último párrafo del Artículo 141 podría prestarse a interpretaciones arbitrarias, permitiendo la creación de nuevas tasas sin una base legal sólida. Al establecer que “Todo otro servicio” no especificado estará gravado, se abre la puerta a la imposición de cargas fiscales adicionales de manera indiscriminada.
Este dice: “Todo otro servicio catastral o registral que no se encuentre expresamente previsto en esta ley, estará gravado con una tasa equivalente a un jornal mínimo diario establecido para actividades diversas no especificadas en la Capital”.
Además, la propuesta legislativa impone nuevas obligaciones que penalizan a los ciudadanos, entre los cuales se establecen plazos perentorios, rechazos automáticos y sanciones que podrían implicar el pago de tasas duplicadas. Estas disposiciones se encuentran detalladas en los Artículos 98, 100, 111, 112, 113, 116 y el 5° párrafo del Artículo 190.
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Otro proyecto que modifica contenido del RUN
En otro orden de ideas, pero de manera paralela al tratamiento del RUN, existe un proyecto de Ley presentado el 21 de agosto del corriente año, con expediente PO-24 01415, titulado “Que actualiza los ingresos judiciales del Poder Judicial – Corte Suprema de Justicia“. Este proyecto modifica de manera significativa el contenido del proyecto que crea el RUN, incrementando las tasas y aumentando los costos para el ciudadano en el acceso a servicios, la regularización de titularidades y la formalización de trámites.
Es curioso que ambas propuestas legislativas proponen un aumento sustancial en el porcentaje de ingresos retenidos por la Corte Suprema de Justicia (CSJ), elevando los Costos de Recaudación del 1% al 10%.
El aumento en el porcentaje de los Costos de Recaudación se proponen en los siguientes artículos: Art 175 -Distribución de las tasas en el proyecto de ley “Que crea el Sistema Nacional Unificado Registral y Catastral y el Registro Unificado Nacional” y Art. 3 - Destino de los Ingresos del proyecto “Que actualiza los ingresos judiciales del Poder Judicial – Corte Suprema de Justicia”
Esta significativa alza podría generar desconfianza en la ciudadanía, ya que no se han esclarecido las razones que justifican tal incremento ni el destino específico de los fondos adicionales. En este contexto, la ciudadanía debe exigir mayor transparencia y claridad en el proceso de reforma del sistema de registro inmobiliario.