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La casa propia. Ese sueño tan anhelado y que pareciera inalcanzable, se hace realidad cada vez más para los trabajadores asalariados e independientes mediante la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD), banca de segundo piso que en sus 18 años de operación en el país ha aprobado financiamientos para 26.516 soluciones habitacionales, movilizando a la par 305.000 empleos. En cuanto a su presupuesto para este 2023, busca alcanzar el umbral de 4.000 viviendas en el año y colocar estos créditos por al menos el importe de US$ 175 millones.
El impacto de su modelo de financiamiento
Financiar viviendas a precios accesible tiene un impacto en muchas dimensiones, debido a que para las familias contar con su casa propia significa seguridad, orgullo, pertenencia, un activo que aumenta su valor. Para las personas que construyen, significa empleo, ingresos y sin dudas dignidad. Para la economía en su conjunto significa un efecto multiplicador en toda la cadena de oficios, materiales, servicios que requiere una construcción.
Para dimensionar numéricamente los impactos generados por la AFD, en el 2022, cuando aprobaron valores récord de viviendas, fueron generados 46.000 mil empleos con 3.752 aprobaciones (aproximadamente 12 empleos por viviendas). En lo que va este 2023, a abril han aprobado financiamientos para 1.014 viviendas.
El modelo de financiamiento propiciado por la AFD resulta una buena estrategia de política pública para ir disminuyendo la brecha del déficit habitacional cualitativo y cuantitativo, resalta al respecto Emiliano R. Fernández, miembro del directorio de la AFD.
En valores monetarios esto significa para el primer cuatrimestre de 2023, aprobaciones por un equivalente a US$ 43 millones, de los cuales US$ 24,5 corresponde al producto Primera Vivienda y US$ 18,7 para Mi Casa, siendo para la AFD este cuatrimestre el sector Vivienda el 65% del total aprobado.
Rescatan rol de desarrolladoras y facilidades para tener una casa
La posibilidad de financiamiento y oferta de unidades son las condiciones que actualmente favorecen el acceso a la vivienda, posibilitando el reemplazo del alquiler (gasto), por la cuota del préstamo de la casa (inversión). Principalmente, la oferta de soluciones habitacionales para la clase media se incrementó y se encuentra en línea con los parámetros crediticios del producto Primera Vivienda de la AFD.
Para Fernández, los desarrolladores inmobiliarios y las constructoras, han también encontrado la tecnología constructiva de costos eficientes, costos de escala, lo que es imprescindible si se quiere apuntar a desarrollos de ventas de un cada vez mayor número de viviendas, y que esta fortaleza constructiva se vea apoyada por la disponibilidad de cuotas que puedan ser compatibles y pagables con los ingresos familiares de grupos familiares de hasta 7 salarios mínimos de ingresos mensuales.
En particular, el segmento de Primera Vivienda es quizás el de mayor consulta, y esto es posible por las dos puntas hoy existentes, que son necesarias para que un mercado funcione: la oferta y la demanda.
La oferta, con los desarrollos existentes, las unidades disponibles a la venta, los nuevos proyectos que se venden en pozo, los conceptos de vivir en un barrio cerrado, incluso en apartamentos, tener amenidades (canchas, piscinas) incluidas en el precio, entre otros, están encontrando un fuerte impulso desde el sector privado, pero justamente porque también por el otro lado, existe una demanda que puede materializarse con familias que encuentran cuotas que pueden pagar incluso al precio de alquiler.
Cuotas a precio de alquiler, una tendencia que crece
En los últimos años, más de uno se habrá encontrado con algún familiar o conocido que accedió a la compra de una casa, departamento o logró la construcción o refacción de su vivienda a través del Préstamo AFD. Así llaman y resumen por lo general a los programas que dispone la entidad y que son canalizados por los bancos y las cooperativas del plaza.
Desde sus orígenes, la AFD propició el largo plazo y la tasa de interés para poder financiar viviendas asequibles en cuotas a las familias. Hoy los plazos van incluso hasta 30 años y existen ofertas inmobiliarias con cuotas a precio de alquiler con pagos al mudarse. Este mercado fue desarrollado e impulsado por la AFD.
Existen aun ciertas barreras identificadas que hacen que muchos interesados no accedan al crédito, como sonlos bajos ingresos de las familias, informalidad de los ingresos y el sobreendeudamiento. En este sentido, la AFD junto a las Instituciones Financieras Intermediarias (IFIS) que canalizan sus recursos, han incorporado varias mejoras y adecuaciones que permiten calibrar las condiciones crediticias.
Los productos que permiten un financiamiento flexible
Primera Vivienda: Financia el 100% del valor de la unidad. Otorga hasta G. 382 millones para familias con ingresos familiares de entre 1 y 4 salarios mínimos (G. 2.550.307 a G. 10.201.228), a una tasa anual del 7,9%. También posibilita el préstamo hasta G. 663 millones para grupos con ingresos familias de 4 a 7 salarios mínimos (G. 10.201.228 a G.17.852.149), con la tasa anual del 9,9%. Las cuotas son en guaraníes. Permite la compra de vivienda (terminada, a terminar y en preventa); construcción de vivienda; compra de terreno y construcción; refacción, ampliación y terminación.
Mi Casa: Financia el 100% del valor de la unidad. Su tope es de hasta G. 1.500 millones. Cuenta con la tasa de 8,40% (en guaraníes) y 5,95% (en dólares). Está destinada para financiar la compra, construcción, refacción, ampliación o terminación de viviendas. La cuota del préstamo no puede superar el 40% del ingreso global familiar.
En ambos productos, se cuenta con garantía hipotecaria (hasta 20 años de plazo), fiduciaria (hasta 30 años) y a sola firma (hasta 7 años).
¿Quiénes pueden acceder? Asalariados, profesionales independientes, comerciantes o microempresarios, cuentapropistas.
Desde AFD recalcan que el ingreso familiar otorga mayor posibilidad de acceso al crédito. El concepto de Ingreso Global Familiar fue adoptado por la AFD para poder sumar los ingresos de los padres, hijos y hermanos de cualesquiera de los deudores principales.
Asimismo, acotan que de las 43 IFIS operantes (bancos, cooperativas y financieras), las que operan en el sector de viviendas son 32. Además, las familias pueden elegir la institución financiera de su preferencia, y todas para el financiamiento de Primera Vivienda no pueden ofrecer tasas distintas a las fijadas por la AFD.
También se encuentra disponible la calculadora virtual de la AFD: https://www.afd.gov.py/calculadora-virtual
Principales ciudades donde se compran y construyen unidades con AFD
Las ciudades del Gran Asunción lideran las aprobaciones de créditos del producto Primera Vivienda de la AFD. Lideran el ranking Luque, Capiatá y Ñemby. En cuanto a Mi Casa, Asunción, Luque y Lambaré encabezan la lista.
En Primera Vivienda y Mi Casa, jóvenes parejas figuran entre los más beneficiados, quienes acceden mayormente al crédito para adquirir una casa.
En el caso de Mi Casa, el 78% de quienes accedieron al préstamo destinaron a la compra de una vivienda; 14% de departamento y 8% de dúplex.
Subsidio del MUVH, un complemento esperado
Desde la AFD consideran que la estrategia de subsidios del MUVH para la clase media es el complemento relevante para el financiamiento al cual pueden acceder las familias, en particular para los segmentos de hasta 4 salarios mínimos.
“El apoyo del Estado en forma de subsidio, el financiamiento a largo plazo y con tasas de interés de desarrollo impulsada por la AFD, la voluntad cada vez creciente del Sistema Financiero de posicionarse en el sector, y las técnicas a escala constructivas eficientes, son la cadena de montaje de una industria de alto impacto en el desarrollo nacional, la industria de la Primera Vivienda”, remarca Fernández.
Recomendaciones para las familias que buscan una casa propia
La AFD como banca de segundo piso, recuerda que trabaja con las Instituciones Financieras que son las que toman el riesgo financiero del préstamo concedido a las familias, por tanto, existen requisitos propios de cada entidad, relacionados con sus políticas internas de riesgos que los prestatarios deben cumplir. No obstante, puntualiza algunos elementos a la hora de buscar una vivienda y un financiamiento como:
-Informarse de las distintas ofertas inmobiliarias existentes, hoy hay mucha información disponible en medios digitales.
-Analizar las finanzas familiares y planificar los gastos mensuales incluidos la nueva cuota a ser financiada para la Vivienda.
-Presentar correctamente las documentaciones solicitadas por la entidad.
-Contar con documentaciones respaldatorias de ingresos entre otros.
-Mantener un buen comportamiento en el pago de sus obligaciones.
-Si bien la entidad, analizará el nivel de deuda de cada familia, el análisis de la misma familia en su interior de compromiso y la buena conducta debe ser una decisión muy importante.
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